MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ………………………………………………………………………………………………….. 1
1. Lý do chọn đề tài ………………………………………………………………………………………… 1
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu ……………………………………………………………………… 3
3. Tình hình nghiên cứu …………………………………………………………………………………… 4
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu …………………………………………………… 7
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết …………………………………. 8
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ……………………………………………… 8
7. Kết cấu của Luận văn ………………………………………………………………………………….. 9
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI …………………………… 10
1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của thế chấp tài sản nhà ở hình thành trong tương
lai ……………………………………………………………………………………………………………………… 10
1.1.1 Một số vấn đề chung về tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai …………………… 10
1.1.1.1 Sự phát triển chế định nhà ở hình thành trong tương lai qua các thời kỳ …………. 10
1.1.1.2 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai…………………………………………………. 13
1.1.1.3 Đặc điểm pháp lý nhà ở hình thành trong tương lai ………………………………………. 14
1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai …………………………………………………………………………………………………………….. 16
1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp …………………………………………………………………… 16
1.2.2 Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ……….. 18
1.2.2.1 Sự phát triển chế định quyền xử lý tài sản thế chấp qua các thời kỳ ……………….. 18
1.2.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ………………… 19
1.2.2.3 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ………………………. 21
1.2.2.4 Phương thức xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ………………. 22
1.2.2.5 Xác định hiệu lực đối kháng trong xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai …………………………………………………………………………………………………………….. 23
Tiểu kết luận chương 1 ………………………………………………………………………………………… 25
CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM VỀ THẾ
CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI ……………………………………………………………………………………………………………………. 26
2.1 Quy định Pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản nhà ở hình thành trong tương lai .. 26
2.1.1 Nhận diện quan hệ thế chấp tài sản nhà ở hình thành trong tương lai ………………… 26
2.1.2 Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ……………………………………….. 29
2.1.3 Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai …………………………………………….. 31
2.2 Quy định Pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai ……………………………………………………………………………………………………………………… 31
2.2.1 Các trường hợp TCTD được xử lý tài sản thế chấp …………………………………………. 31
2.2.2 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp …………………………………………………………. 33
2.2.3 Cách thức xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai …………………….. 35
2.3.1 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai đối với các trường hợp
chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ………………………………………………………… 35
2.3.2 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá
nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ……………………………………………… 37
2.3.3 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai………………………. 38
2.3.4 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai khác ………………………… 39
2.3.5 Xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng …………………………… 39
Tiểu kết luận chương 2 ………………………………………………………………………………………… 41
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN ………………………………………………………………………………………………………………. 42
3.1 Thực tiễn nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .. 42
3.1.1 Tình hình áp dụng pháp luật thực tiễn qua các giai đoạn ………………………………….. 42
3.1.2 Liên hệ thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Á Châu ……………………………………………… 46
3.2 Những vấn đề lý luận thực tiễn đã khắc phục liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ………………………………………………………………. 47
3.2.1 Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt
buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu………………………………………………………….. 47
3.2.2 Đã phân biệt hình thức thế chấp dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua
bán và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ……………………………………………………. 49
3.2.3 Tạo sự thống nhất giữa hướng dẫn bằng văn bản về đăng ký thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai và luật chuyên ngành ……………………………………………………………. 52
3.3 Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai …………………………………………………………………………… 53
3.3.1 Chưa có sự thống nhất ở các quy định đối với khái niệm về tài sản là nhà ở hình
thành trong tương lai …………………………………………………………………………………………… 53
3.3.2 Có sự không nhất quán trong thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai ……………………………………………………………………………………………………………………… 55
3.3.3 Về vấn đề đăng ký chuyển tiếp khi nhà ở hình thành trong tương lai sau khi hình
thành ………………………………………………………………………………………………………………… 59
3.3.4 Chưa có sự đồng nhất trong các quy định liên quan đến vấn đề công chứng, chứng
thực Hợp đồng thế chấp ……………………………………………………………………………………….. 60
3.3.5 Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai …….. 62
3.3.6 Liên quan đến vấn đề xác định dự án là nhà ở hình thành trong tương lai chưa thế
chấp tại các TCTD ……………………………………………………………………………………………… 66
Tiểu kết luận chương 3 ………………………………………………………………………………………… 68
KẾT LUẬN ……………………………………………………………………………………………………….. 69